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发布时间:2021-09-26        浏览次数: 次        

  等级: 四年级 贴数: 47 积分: 126 来自: 北京 -------------------------------------------------------------------------------- 我更多地同意leesheng的观点。无论在北美还是在欧洲,工业化、城市化发展都使得城市级差地租曲线变得越来越平坦。上个世纪30年代时,在北美的某个城市(我忘记了城市名)每英里地价相差40美元,40年代时,每英里地价相差30美元,50年代,每英里地价相差15美元,60年代,每英里地价相差4美元。美国的不动产学者认为城市化进程导致大规模市政设施的投入,交通网络的通达和汽车的广泛应用,是甲乙两地的通勤成本大大降低,新的商圈不断形成新的极点,分流或替代了部分老商圈。城市也由原来的一个商圈发展到几个商圈,而多个商圈的分布有使得地价曲线变得更复杂(存在多个极点的曲线)。但总的趋势没有变,那就是郊区的地价涨幅超过城市中心地价的涨幅。 再看最近上海有关政府提出的“本地为主,居住为主,大众化为主”的市场导向,我个人认为是不明智的。第一,它违背了市场配置资源的原则,它至少表现出政府对市场配置资源的不放心。第二,它违反了对国民一视同仁的人文主义,有保护本地人而另眼看待外地人的嫌疑。第三,“本地为主,居住为主,大众化为主”本身就是悖论,因为本地上海人就有大量的房产投资者,同样是上海人,投资者和自住购房者之间必然展开竞争。大众化的范围是什么?上海大众,三角州大众,还是全国大众,这样公平吗? -------------------------------------------------------------------------------- 发贴时间:2002-8-7 13:22:30 IP:61.171.*.* Leesheng 等级: 幼儿园 贴数: 10 积分: 22 来自: 上海 . 用户 -------------------------------------------------------------------------------- 关于上海有关政府提出的“本地为主,居住为主,大众化为主”的市场导向,我个人的理解似不象一个房地产政策,而更象一个“解困工程”。 因为长期以来,很少见“廉租屋”推展,而“经济适用房”据称早在1999年就停了。政府在房地产市场的导向,总体感觉是照顾,抚慰投资商,毕竟这是房地产业界的操作主体。 房地产上次大落,伤了一批投资者;这次大起,引起中低收入市民的恐慌。我想,这并不是市政府的愿望,而是智囊部门对市场监控失误所致。这次房产涨价来势猛,幅度大,击碎了低收入阶层精神承受力。在跌宕起伏中,“本地”“大众”阶层并未受到更多的照顾。作为地方子民的父母官,市政府自觉有责任帮助本地低收入者过上合乎时代水准的生活。 政府行为介入商品交换,必然会对市场产生影响。在香港也是一样,“居屋”用地批多了,房产商抱怨;批少了,百姓有意见,作为政府,两边都得考虑。 最好的办法是,既放手让上海经济迅速地与国际接轨,又在发展过程中解决掉长期遗留下来的问题,但似乎不太可能,连德国东部都没做到。 施行浓烈福利色彩的经济政策,必然打击经济运行。洪曦先生极早地发现的这一政策的不利影响,我是非常同意的。但政府看问题也许角度不同,她可能是不得已而为之,头疼就先医头吧。 -------------------------------------------------------------------------------- 发贴时间:2002-8-7 15:10:13 IP:61.171.*.* 洪曦 等级: 四年级 贴数: 47 积分: 126 来自: 北京 -------------------------------------------------------------------------------- 外来人居主角 在高价房的买家中,外来人士渐居主角。 境外人士来沪后,74%购买5000元/平方米以上的中高价住宅。在5000元/平方米以上的住宅销量中,外来人士购房的比例占到总数36%。 在7000元/平方米以上的高价住宅中。外地人士购买占30.9%。境外人士购买占22.7%,两者相加,已占到总成交量的一半以上。 -------------------------------------------------------------------------------- 发贴时间:2002-8-8 11:28:07 IP:61.171.*.* Leesheng 等级: 幼儿园 贴数: 10 积分: 22 来自: 上海 . 用户 -------------------------------------------------------------------------------- CHENP指出的情况,我在撰写“市”文时也注意到了,所以我说是“部分地类似芝加哥”。 上海在改革开放以前,一百多年里的历届政府从未解决掉贫民窟问题。解放后,因为实行公有制,拆除贫民窟建新房,是实行无偿分配的。资金紧张等诸多原因使城市改造在数十年中未见太大起色。如果不是严格的户口制度,贫民窟可能会扩大了。 改革开放后的城市发展,因为存在贫民窟和已出现老旧危房重建的问题,所以部分新建楼宇是建在市中心的。其性质已经类似芝加哥一个轮回后的市中心新建楼盘了。 贫民窟改造是所有文明社会政府的责任。就象一个家族里有个丧失劳动能力的人,族长或家族公会不能不管他一样。国外发达国家在这方面比我国做的更先进些。 这种新建楼盘并不完全出于政府面子考虑。其地价确实高于城市外围,但其价值和使用价值同样高于外围楼盘,在同一个时点上,其价格也高于城市外围。 -------------------------------------------------------------------------------- 发贴时间:2002-8-8 11:48:24 IP:61.171.*.* Leesheng 等级: 幼儿园 贴数: 10 积分: 22 来自: 上海 . 用户 -------------------------------------------------------------------------------- 很明显这次房价上涨是因境外人和外地人大批介入引起的。上涨过程中又有不少本地投资者跟进。这批人或是资产投资人或是高级白领。上海主流人口在购买力方面无法与之匹敌。如果房地产政策仅仅围绕这批人制定,势必影响本地主流人口改善居住条件。对急需改善居住条件的低收入者更是雪上加霜。 政府的房地产实际方案并未忽视这批投资者。计划首批开发的沿黄浦江22平方公里房产,并非“大众化”房产。 从政府角度看,以轨道交通网扩大市民活动半径,在此基础上推行“大众化”房产政策,好处很多:提升了城市外围土地价值;城市形态更接近国际大都市,更接近发达国家城市;可以从容改善低收入者居住条件;降低房地产价格,增强城市竞争力;降低租金回报率,减少投机成分;未来以增值为基本条件的涨价,对先进的大型房地产投资商更具诱惑力,这将净化房地产市场。 -------------------------------------------------------------------------------- 发贴时间:2002-8-8 21:41:03 IP:61.171.*.* CHENP 等级: 一年级 贴数: 16 积分: 32 来自: 上海航空公司 -------------------------------------------------------------------------------- 从购房给蓝印户口和购房退税,确实从98年开始刺激了房产的销售,特别是高端消费者(不管本地,外地和外国),另外货币化分房的逐级实施,最直接给本地消费市场以重大信心支持,使许多人义无返顾冲入购房者的行列。 现在的住宅从广义和狭义多角度看,质量上比前几年有了许多飞跃,不管是那里的住宅,只要交房,附近的超市和其他与生活密切的设施都基本形成,所谓的市中心和非市中心的差别就是精神生活是否能在同等条件下享受更多,上下班是否化更多的时间(对应休闲时间少)。 比如梅龙镇广场附近的美琪大戏院就基本囊括了国外的芭蕾舞演出,同理:大剧场和音乐厅。另外,八万人体育场和虹口体育场等文化设施,全部是内环线以内,所以市中心的地域优势是明显的,是绝大多数人的心理向往所在。 另外居住在非市中心,可能影响亲戚和朋友之间的交往,你总不能要求亲戚和朋友也要拥有私家车,你也不可能来回用私家车接送他们。 虽然目前私家车购买火爆(实际的基数仍然较小),但是上海出租车市场较为完善等因数,有相当的人有能力买车,但是也不愿意购车。 总之,我觉得中国的市中心概念和外国的市中心概念无法完全正相关,可能这方面具有民族性。 -------------------------------------------------------------------------------- 发贴时间:2002-8-8 22:35:42 IP:61.169.*.* Leesheng 等级: 幼儿园 贴数: 10 积分: 22 来自: 上海 . 用户 -------------------------------------------------------------------------------- 私家车普及率,上海的确远不如发达国家的城市,也远不如深圳,北京。目前上海所有的马路都不准停车,只有极少数收费的“P”点在规定时间内可缴费停车,但过了时间还没走也要罚款。各项罚款额和扣证时期也大幅度上升。基本上搞得人无兴趣开私家车办事,享受“精神生活”。所以,上海短期内私家车普及率不会赶上深圳,北京。只能希望“交通白皮书”所描绘的出行美妙前景早日实现。 中国人和西方人确有很大不同。东方人的老城厢全都拥挤不堪,喜欢挤成一团,这种心理特征我没有仔细思考过,但肯定存在。现在古北新区已远不如早些年“高尚”了。据说,古北“家乐福”一落成,老外就渐渐地离开了。看来真是两种观念。 -------------------------------------------------------------------------------- 发贴时间:2002-8-9 0:36:12 IP:61.171.*.* 洪曦 等级: 四年级 贴数: 47 积分: 126 来自: 北京 -------------------------------------------------------------------------------- 布坎南的政策选择理论在房地产博奕局中的应用可以使我们得出一些新的视点。上海商圈的逐步依次形成是市政投资次序安排的结果。在时序上,徐家汇商圈形成在东北的五角场商圈和西南的莘庄商圈之前,有其必然原因,其中两个必要条件性因素是市政投入和文化积淀。商圈选择中,先后成熟的次序最终由个人以人民币投票决定。再看上海的楼盘,每一个时段都有大量数量的楼盘上市,购房者按照自己的需要对号入座;可以肯定地讲楼盘上市的顺序不同,购房者的购房分布会不相同。每一次购房者以人民币向上市楼盘投票时,他们的可选择范围是不同的。即选择范围是时间的函数。 另外,我们可以证明随着时间的推移动迁成本会越来越高,成熟区域不断形成的同时,成熟地域的地价在区域经济增长的条件下也一路上扬,外地精英的不断注入,也将房屋价格的成交记录不断推高。我几乎完全同意Leesheng关于上海城市房地产价格趋势和价格分布的观点。 第三,在自由的房地产市场上,众人是货币向楼盘投票,何以体现政府的“三化”。如果我们认定是在推行和尊崇市场经济的法则,那么我们就必然要承担“无形的手”蹂躏我们的判断。 -------------------------------------------------------------------------------- 发贴时间:2002-8-9 11:08:12 IP:61.171.*.* 洪曦 等级: 四年级 贴数: 47 积分: 126 来自: 北京 -------------------------------------------------------------------------------- 对政府“三化”的挑战。从上海统计局城调队公布的最新数据中,也可发现上海居民的信贷还款压力不小。今年上半年,上海城市居民家庭人均总支出为7591元,而同期上海市民家庭人均可支配收入为6870元。收支相抵,上海市民的“财务缺口”达721元。据分析,“财务缺口”的产生与市民购房建房支出快速增加有关。另一组数据显示,上半年上海户均购房支出较上年同期增长2.2倍,城市居民家庭人均居住类支出同比增长31.5%。 问题:一定要每一个城市家庭都买得起房产吗?

  无论在北美还是在欧洲,工业化、城市化发展都使得城市级差地租曲线变得越来越平坦。上个世纪30年代时,在北美的某个城市(我忘记了城市名)每英里地价相差40美元,40年代时,每英里地价相差30美元,50年代,每英里地价相差15美元,60年代,每英里地价相差4美元。美国的不动产学者认为城市化进程导致大规模市政设施的投入,交通网络的通达和汽车的广泛应用,是甲乙两地的通勤成本大大降低,新的商圈不断形成新的极点,分流或替代了部分老商圈。城市也由原来的一个商圈发展到几个商圈,而多个商圈的分布有使得地价曲线变得更复杂(存在多个极点的曲线)。但总的趋势没有变,那就是郊区的地价涨幅超过城市中心地价的涨幅。

  无论在北美还是在欧洲,工业化、城市化发展都使得城市级差地租曲线变得越来越平坦。上个世纪30年代时,在北美的某个城市(我忘记了城市名)每英里地价相差40美元,40年代时,每英里地价相差30美元,50年代,每英里地价相差15美元,60年代,每英里地价相差4美元。美国的不动产学者认为城市化进程导致大规模市政设施的投入,交通网络的通达和汽车的广泛应用,是甲乙两地的通勤成本大大降低,www.0216d.com!新的商圈不断形成新的极点,分流或替代了部分老商圈。城市也由原来的一个商圈发展到几个商圈,而多个商圈的分布有使得地价曲线变得更复杂(存在多个极点的曲线)。但总的趋势没有变,那就是郊区的地价涨幅超过城市中心地价的涨幅。